부동산 계약, 집 알아보기 부터 부동산 계약 전·후 필수 확인 사항

 

지난해 12월 1일부터 이른바 ‘깡통전세’ 매물을 한눈에 쉽게 알아볼 수 있는 '경기 부동산포털 서비스'를 제공하고 있어 이미 많은 분들이 이용하고 계실텐데요. 아직 이런 서비스에 대해 모르고 계신분들이 있는것 같아 소개해 드리려고 하니, 부동산 계약 전 확인해야 할 내용과 부동산 계약 전·후 반드시 알고 있어야 할 내용 등에 대하여 확인 하실 수 있는 방법 자세히 알려 드리도록 하겠습니다.

 

경기 부동산 포털

◐ 집 알아보기

주변 시세 및 깡통전세 알아보기 

 

⊙ 경기부동산포털 – 관심정보 – 깡통전세 알아보기 에서 해당 지역 정보 입력  이동

가. 단지 또는 주택 기본 정보 확인하기

나. 거래정보을 통해 동일 단지내 시세 정보 확인하기

다. 주변정보 조회하기 – 주변가격정보(유사 면적, 준공년도)에 따른 시세 확인

라. 주변생활정보 – 도보권/인근지역내 교육/교통/의료/공공기관/금융기관 정보 제공

 

 

실거래가 통합조회

⊙ 경기부동산포털 – 부동산가격 – 실거래가통합조회에서 기간별 금액/전용면적 등 조회조건 입력 이동

 

가. 검색된 조건에 따른 단지 정보 확인
  - 조회된 단지별 부동산114 또는 네이버부동산을 통해 매물정보 확인
나. 실거래 지도를 통해 주변 시세 정보 확인  이동

⊙ 중개보수계산 기능을 통해 수수료 사전 확인

 

전세가격 비율 확인

 

⊙ 시군/읍면동별 국민은행에서 제공하는 시세정보를 매주단위로 전세가격 확인   이동

 

일필지 정보조회    이동

 

⊙ 부동산종합정보 – 지번 조회를 통해 종합정보/ 건축물정보/ 내집마련 주변정보 등 확인
⊙ 종합정보 출력을 통해 출력물로 확인할수 있음

 

전세가격 비율 확인

 

⊙ 시군/읍면동별 국민은행에서 제공하는 시세정보를 매주단위로 전세가격 확인  이동

 

◐ 계약 전

계약 전 공인중개사사무소의 정상등록 여부 및  임대 물건의 건축물대장, 등기부등본, 납세증명서 등 관련 서류를 꼼꼼하게 반드시 확인 합니다. 

 

공인중개사사무소의 정상등록 여부 확인 하기

▷ 국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr) 또는 경기부동산포털(https://gris.gg.go.kr)에서 확인 하기

(공인중개사무소 외관 QR코드, 공인중개사 명찰 등 확인)

 

 

 

임대물건의 건축물대장, 등기부등본, 납세증명서 등 관련 서류 확인하기

건축물대장	정확한 소재지, 소유자, 면적 등의 정보를 확인하고 “위반건축물” 여부를 확인
등기부등본	건축물대장의 주소와 같은지 확인 후 갑구 “소유자”, 을구 “근저당권” “선순위 권리관계” 등의 정보를 정확히 확인
납세증명서	국세, 지방세 체납여부 등 확인

▷ 건축물대장: 정부24(www.gov.kr) 확인

▷ 등기사항증명서: 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 확인

▷ 납세증명서(국세완납증명): 홈택스(www.hometax.go.kr)확인

▷ 지방세 납세증명서: 위택스(www.wetax.go.kr) 확인

 

▶ 관련서류의 발급일자가 계약당일이 맞는지 확인하고 혹시 다를 경우 임대인 또는 공인중개사에게 발급 요청

▶ 확정일자 및 전입세대 열람은 임대인 또는 공인중개사에게 요청(이해관계인만 열람) 또는 국토교통부 ‘실거래가 공개시스템’(http://rt.molit.go.kr) 에서 확정일자 일부 자료에 한하여 조회가능

※ 중개대상물 확인·설명서 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은물건의 권리 사항’에 기재된 내용 확인

 

집주인 신분증 등 서류의 진위여부 확인 하기

▷ 등기부등본의 소유자가 계약하러 온 집주인과 동일인물인지 확인

 ☞ “신분증 사진”과 “얼굴” 대조 집주인의 신분증 진위 확인

▷ 주민등록증 진위확인: ARS ☎1382 또는 정부24(www.gov.kr)에서 확인

▷ 운전면허증 진위확인: 경찰청교통민원24(www.efine.go.kr)에서 확인

▷ 인감증명서 또는 본인서명사실확인서 진위확인: 정부24(www.gov.kr)에서 확인

 

▶ 주민등록증 진위여부 확인하기

▶ 운전면허증 진위여부 확인하기

▶ 인감증명발급 진위여부 확인하기

 

◐ 계약 후

계약 당일 계약서에 확정일자 받고 전입신고, 전월세 신고 등 계약 후 확인 해야할 사항에 대해 알아 보겠습니다.

 

확정일자 받기

 

“계약일”에 확정일자를 부여받고 전입신고를 해야 대항력(익일 0시 효력발생) 있는 임차인의 요건을 갖추게 되며, 채권자의 지위를 갖게 되어 보증금을 지킬 수 있습니다.

※ 확정일자를 부여받은 임차인 자격으로 전입세대 열람 가능(읍·면사무소 또는 주민센터 방문)

※ 전세권 설정을 등기(임대인 합의, 비용발생)하는 경우도 대항력 발생

 

온라인 등기소를 이용 온라인으로도 신청이 가능하며 물론 주민센터 방문으로도 가능 합니다.

 

주택 전월세 신고하기

 

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 개정에 따라 ’21.06.01.부터 주택 전월세 신고 의무화 되어 있습니다.

※ 대통령령으로 정하는 금액, 지역에 적용되며 계약일로부터 30일 이내 임대차계약당사자가 신고

계약 당사자(임대인 + 임차인 )가 임대차 대상 주택의 소재지 관할 행정복지센터(주민센터) 방문신고 하거나 부동산거래관리시스템(http://rtms.molit.go.kr) 온라인 신고

 

임대(전세)보증금 반환 보증 가입하기

 

HUG주택도시보증공사, SGI서울보증, HF한국주택금융공사에 보증가입을 해야 집주인과 보증금 반환 문제 발생 시 보증사로부터 임대보증금을 돌려받을 수 있습니다.

▷ HUG주택도시보증공사: ☎1566-9009 (https://khug.or.kr)

▷ SGI서울보증: ☎1670-7000 (https://sgic.co.kr)

▷ HF한국주택금융공사 ☎1688-8114 (https://hf.go.kr)

▶ 등록임대사업자의 신규 등록 주택은 보증가입 의무(보증수수료: 임대인75%, 임차인25% 부담)대상이며, 기존 주택은 ’21.08.18.부터 임대차계약 체결하는 경우 의무 가입(자세한 사항은 「민간임대주택에 관한 특별법」 확인)
▶ 임차권등기명령: 임대차계약 만료 된 후, 보증금을 돌려받지 못한 경우 임차인 단독으로 등기가 가능하며 대항력과 우선변제권 유지

 

각종 분쟁관련 상담

 

▷ 경기도 무료법률상담실: ☎031-120 (https://www.gg.go.kr/contents/contents.do?ciIdx=791&menuId=2546)

  ☞ 전화상담 또는 방문상담 예약(전화/방문상담 모두 사전 예약 후 상담가능)

▷ 한국부동산원 임대차 상담센터: ☎1644-5599 (https://adrhome.reb.or.kr)

▷ 대한법률구조공단 상담안내: ☎132 (https://www.klac.or.kr)

 

 

계약시 꼭 알아 두면 도움이 되는 특약 사항 정리

 

1. 본 계약은 임차인의 전세 자금 대출을 전제로 하며, 전세자금 대출이 불가할 경우 계약금을 즉시 반환 하기로 한다.

▷ 전세자금 부족으로 대출을 받아야 하는 경우 위 특약을 통해 대출이 불가능한 경우에는 계약을 취소하고 계약금을 반환받을 수 있다.

2. 임대인은 임차인의 전세보증금반환보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조하기로 하며, 임대인 또는 임차목적물의 하자로 인한 보증보험 가입 미승인 시, 계약은 무효로 하고 계약금, 중도금, 잔금 등 지급한 금액 전액을 즉시 반환 하기로 한다.

▷전세보증금반환보증보험을 가입하는 경우 계약금액을 모두 지급하고 주택에 입주 및 전입신고까지 이루어져야 신청이 가능하므로 이 후 보험가입이 불가능한 경우 위 특약을 통해 계약을 취소할 수 있도록 한다.

3. 임차인이 년 월 일까지 전입신고와 확정일자를 받기로 하며,임대인은 위 약정일자의 다음날까지 임차 주택에 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다.

▷ 현재 「주택임대차보호법」 제3조(대항력)에 따라 대항력은 ‘전입신고를 하고 확정일자를 받은 날의 다음날 0시’부터 효력이 발생하므로 이를 악용한 전세사기를 방지하기 위한 특약 이다.

4. 임대인은 본 계약 체결 당시 국세․지방세 체납, 근저당권 이자체납 사실이 없음을 고지한다. 임대인이 미리 알리지 않은 국세나 지방세 체납사실이 확인되면 임차인이 계약을 해지할 수 있고,임대인이 보증금 등 원금을 임차인에게 반환한다.

▷ 세금은 임차인의 보증금보다 우선하기 때문에 이를 임대인으로부터 확인을 받을 수 있으며 이를 임대인이 고지하지 않은 경우 본 계약을 해지 할 수 있다.

5. 임대인은 본 주택에 대하여 임대차 계약 체결 이전에 매매계약을 체결한 사실이 없음을 확인하며,임대차 계약기간 중 본 주택의 매매계약을 체결하는 경우 사전에 임차인에게 고지해야 한다. 이 경우 임차인은 임대차 계약을 종료할 수 있다.

▷ 모든 유의사항을 확인하고 임대차계약을 체결하더라도 임대인이 보증금반환 능력이 없는 다른 임대인에게 소유권을 넘길 수 있으므로 이를 예방하기 위한 특약 이다.

 

아무쪼록 부동산계약 시 아무런 사고나 별다른 이슈 없이 모두 안전한 부동산 거래 하시길 바랍니다.

 

☞ 더 자세한 내용이나 추가 기능은 경기도부동산포털 에서 확인 하실 수 있습니다.

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